二手房买卖交易要谨慎，如何把控过户前的法律风险
常说：最好的交易就是一手交钱一手交货，一瞬间完成交易永无后顾之忧，至于盈亏风险那是决定交易前需要充分考虑的事情。但是这对于众多购房买家来说，二手房的交易的完成具有其滞后性，其中包括很多因素，也涉及买卖双方以外的第三人。那么，在漫漫等待的过户交付不动产前，作为买家的你需要保持的就是一颗敏感和果断的心。
基本案情：
原告作为买方（乙方）与被告作为卖方（甲方）签订《二手房屋买卖合同》，约定被告将涉案房屋作价2000000元卖给原告，同时约定：“甲、乙双方在签订本合同时，乙方已向甲方付清所有款，即人民币陆拾万元整。甲方办理房屋过户一切手续、费用由甲方负责。”同日，被告出具收取购房款2000000元的收据交原告收执。2014年6月5日，原、被告与案外人A签订《租房合同权利义务转让协议书》，三方协商卖方与A原签订的租赁合同继续履行，权利义务转让给原告。2014年6月23日，原告为协助被告办理房屋过户手续，双方签订《土地使用权转让合同》。同日，由被告向B县国土资源局某国土资源所提交《土地使用权转让登记申请书》、《土地使用权受让登记申请书》、《土地使用权转让合同》进行土地使用权转让登记审核。2014年6月25日，中国工商银行股份有限公司因与卖方金融借款合同纠纷向B市某区人民法院申请对涉案房屋及土地使用权诉前财产保全，该人民法院作出（2014）X法仲保字第78号民事裁定书，并于2014年6月27日查封了涉案房屋及土地使用权。由于甲乙双方买卖的标的已经遭受查封，乙方无法办理过户，交易无法实现。
裁判结果：
被告向原告返还购房款并承担违约责任。
案件评析：
实际上，原告若没有解除与被告的买卖合同关系，其仍然可以要求被告继续履行合同，待被告解决了其与案外人的纠纷使得涉案房屋解除查封后，便可以实现过户。回到本案，涉案房屋被采取查封措施的时间点在原被告签订买卖合同后，属于在履行合同过程中因卖方的原因使得买卖合同继续履行产生障碍（存在合同无法继续履行的可能），卖方应承担违约责任（这也是买方选择的诉求方向）。因此，这提醒我们，在房产过户前的任何一刻都不可以掉以轻心，一旦发现问题就要迅速决断。
2015-12-22 09:57:40 浏览：
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