解析合同未能及时履行应当及时补救防止损失扩大案件
为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。
本文系房地产律师靳双权原创，转载请注明出处。
案件介绍：
向日有一处房屋想要出售，因此他委托自己的女婿王上伟帮助出售该房屋。后来在中介公司的居间服务下，他们找到了有意购买该房屋的王孙策。
2014年10月5日，王孙策（买受方）与向日（出售方）经北京某房地产经纪有限公司（以下简称某公司）居间签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），双方在合同中主要约定了房价款及履行期限。双方约定自签订合同之日起90日内办理过户手续。同时双方在违约责任中约定：因出卖人原因导致不能办理过户手续的，买受人可以退房，如果不退房，出卖人按日支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受方实际取得所有权证书之日起3日内给付。
同日，三方签订了《补充协议》（以下简称《补充协议一》），双方在该协议中约定：不承认口头协议，任何协商承诺均为书面形式。同时双方约定了税费的承担方式。双方还约定若一方违约，则违约方向守约方支付合同金额10%的违约金。双方约定签约当日买受人支付10万元定金，首付款于10月9日前支付，在交钥匙当庭支付首付款100万，最迟交接日起为2014年11月15日，剩余房款最迟于2014年12月11日支付。
合同签订后，王孙策分别于2014年10月5日和2014年10月11日向向日支付购房款160万元和100万元。
2014年10月11日，王孙策（王孙策）、向日（向日）、某公司（某公司）又签订《补充协议》（以下简称《补充协议二》），对双方的入住等事宜进行了约定。
2014年10月24日，三房设立了监管账户。2014年12月9日，王孙策向该自有交易资金监管账户中汇入230万元，该笔款项中含有向日自有资金7万元。王孙策经向中国建设银行申请，获批个人住房贷款150万元，但该贷款申请因超过有效期已自动失效。
双方于约定的日期到房管局办理所有权变更登记手续，但是由于该房屋被查封而未能办理。随后王孙策得知该房屋因存在一房二卖而被法院查封，当时另一买主胡某找到了他，他不得不停止装修。于是王孙策找到了王上伟理论，而徐盛伟则声称该房屋并未一房二卖，且出具了一份《承诺书》。并在承诺书中声称对其岳父的合同履行提供连带责任担保，若该房屋因出卖给第三人而不能过户至王孙策名下，则自己愿意承担支付总房款的10%作为额外补偿金。
直至2015年1月4日，该房屋才解除查封。向日、王上伟遂即找到王孙策要求过户，但是王孙策拒绝了双方的请求。双方就此事多次协商，均不欢而散。
后来王孙策把向日起诉至法院，诉求法院判令：1、向日、王上伟连带支付违约金30万元；2、王上伟支付额外补偿63.3万元。
审判结果：
法院经审理后判决：
一、王孙策与向日继续履行双方于2014年10月5日签署的《存量房屋买卖合同》和《补充协议》、于2014年10月11日签署的《补充协议》；
二、王孙策于本判决生效后30内向商业银行申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币155万元，扣除向日应向王孙策支付的违约金人民币15万元，王孙策实际拟贷款金额为人民币135万元，若王孙策因自身原因未获得银行批准的，王孙策应继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由王孙策自行负担；
三、自王孙策获得银行批贷函后7日内，向日协助王孙策将北京市某区601号房屋过户至王孙策名下，过户所需费用由王孙策负担。
四、驳回张权其他诉讼请求。
案件点评：
认为，本案是一件因出卖人卖房时存在一房二卖而引起的房屋买卖纠纷案件。
本案中，双方所签所有合同均系双方的当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合同系合法有效的合同。双方应当根据合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方约定过户期限为自合同签订后90日内履行过户手续，最迟于2015年1月2日完成过户手续，双方于2014年12月9日前往办理过户手续，系实际履行合同，并非对合同约定进行变更，然而因为该房屋系被查封而无法过户，因此双方未能实际办理过户手续。而该房屋于2015年1月4日才解封，因此在此之前该房屋出于无法过户的状态下，原因与原告无关，因此被告已经违约，应当支付违约金。
然而向日已经对相应的违约责任进行了补救，而王孙策在双方均同意继续履行合同及过户条件恢复可履行状态时并未及时履行，因自身原因造成了损失的扩大，就扩大部分其无权要求对方承担，因此法院在充分考虑双方违约责任及过错程度后，结合案情及相应法律对王孙策要求的违约金进行适当酌减，是正确的。
其次，关于额外补偿法院未予支持的原因，靳双权律师认为，尽管王上伟出具了一份《承诺书》以此来表示自己原意承担连带担保责任，根据《承诺书》的内容，王上伟提出若因出卖给第三人导致原告无法获得诉争房屋的所有权时才给付作为前提条件，而向日、王上伟为减少损失，已积极采取了补救措施，且双方合同依然可以履行，因此对于该额外补偿，法院未予支持，是正确的。因此向日要求继续履行合同，法院对其主张也给予了支持。
综上所述，法院的判决是正确的。
2015-12-22 09:59:03 浏览：
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